深山祐助 レオパレス21 債務超過から黒字復活？

学生時代、会社説明会に行ったことがあるくらいで、住んだことがないわけですが、友人の家に行ったことがあり、ちょっとびっくりしました。

「壁が薄い」アパートとして有名ですが、本当に隣はもちろん、上下の会話までクリアに聞こえるレベルの防音レベルでした。大学の近くにはレオパレスのアパートが大量にあり、属性は同じ学生だったから、学生寮の代わりのような感じでした。これが社会人とかやばい人種の人だと寒気がします。

今回は、家電の違法な破棄ですが、それくらいのことはやりかねません。ブラック企業としても有名です。ノルマが厳しく体育会系の営業として知られています。創業者・深山祐助は拓殖大学の出身ですから、拓殖大学の運動部系が多く働いているという話も。

2018年5月、施工不良問題が発覚し、世間をにぎわせました。

明らかな不備があるとされた建築物は1万2000棟以上にのぼり、入居者離れが加速したことから同社の業績は悪化の一途をたどり、2021/3期にはついに債務超過に陥りました。債務超過によって上場廃止へと向かうところでしたが、ついに最新の2022/3期末決算で債務超過を解消したようです。

「話すだけで隣人から壁ドンされる」「訪問のチャイムが鳴るとみんなドアを開ける」

ネット上には、レオパレス21の物件に関するさまざまな都市伝説がありました。「隣の人のいびきが聞こえる」「ガラケーの操作音が聞こえる」「話すだけで隣人から壁ドンされる」といった内容です。大袈裟も含めて、少なくとも壁は薄かった……ということは後に明らかです。

2012年以降の物件は改善されているようですが、それ以前の物件は壁薄物件の可能性があります。2012年以降に建てられたレオパレスのお部屋は「ノンサウンドフロア」という高遮音性界壁を導入しています。遮音性が改善されているので、壁の薄さは気になりにくいです。

防火・防音性能に関わる「界壁」が小屋裏部分に一部施工されていなかったほか、天井部の構造に不備があるなどの施工不良問題が2018年5月に発覚。防音性に関しては界壁がない小屋裏部分から音が伝わっていたのではないかと考えられ、「明らかな不備」があるとされた物件は約1万2000棟、総戸数にして19万4000件に。

安全性に問題があれば、当然ながら消費者は離れていきます。施工不良問題が発覚する直前の2018年4月では、同社の物件入居率は92.8％でしたが、2019年12月には78.9％まで落ち込みました。同社の損益分岐点は80％前後であり、2019/3期、2020/3期はそれぞれ800億円、230億円規模の最終赤字を計上。

2021/3期には債務超過に陥り、上場廃止基準となってしまいます。米投資ファンドであるフォートレス・インベストメント・グループから支援を受けると発表しました。資金調達にも成功したことで債務超過を解消しました。入居率も81.2％まで回復し、期末時点で85.1％と戻り基調で、翌2023/3期も増収増益を見込んでいます。

フォートレスがレオパレス21に対して行ったような、経営状態が悪化した企業に投資し、回復したら資金を回収する投資手法は“ディストレスト投資”と呼ばれています。このファンドはディストレスト投資に軸を置く投資会社です。

入居者が戻っている数字が偽っているのではないか？という報道もあります。株価を戻すためにそうされている可能性があると。